The Кризата

октомври 20, 2008

Една причинно-следствено верига се зароди в главата ми и реших да я споделя. Проверих каква би била месечната вноска на ипотечния ми кредит, ако тръгнех да го тегля сега. Оказа се, че ще е с 50-100 евро по-висока отпреди 8 месеца. Чувам още, че банките са затегнали кредитирането и са намалили частта, която финансират. Това, според мен, ще доведе до намалено търсене на недвижими имоти и ще се появи дисбаланс между търсене и предлагане. Предлагащите или ще си отдръпнат офертите, или ще намалят цените. Мисля, че като цяло цените ще паднат, като най-значително ще го отнесат панелките и проблемни жилища (зле стопанисвани, в проблемни райони, в проблемни входове, с лоша инфраструктура и т.н.) Това, което в момента се нарича лукс (ламинат, PVC, вградена кухня и талашитени мебели) ще мине в графа стандарт. В крайна сметка това е лукс в сравнение със шейсетарския стил на обзавеждане, но е стандартно в новите жилища. 

Как ме засяга такова развитие на нещата?

Всъщност почти не ме засяга, тъй като апартаментът ни е закупен за живеене, а не за инвестиция и имаме готовност да си плащаме ипотеката, дори с повишение. Засяга ни в случая, когато искаме да сменим този апартамент с друг и очакваме да получим като минимум от продажбата заемът от банката плюс наказателната лихва + вложените собствени средтсва, индексирани с някаква лихва + таксите по продажбата му. Таксите за продажбата – как да е, за вложените собствени средства би ме заболяло, но проблемът ще е ако стойността падне под тази, която банката очаква.

Какво бих направил?

При появата на такава тенденция бих инвестирал в дългосрочни подобрения на жилището ни, така че стойността му винаги да гони горната граница за имоти от този вид. Нещо като min-max стратегия. Най-вероятно бих проявил и повече интерес към стопанисването на входа ни, както и на улицата ни, която, подобно на много други, е далеч от идеална.

Как бих се възползвал от подобно развитие на нещата?

Ваканционните имоти в сегашните бетонови курорти не ме вълнуват, но бих се замислил над идеята за силно обезценен имот в планинско село:)

Горното допускане направих при положение, че предлагащите свалят цените. В България обаче фактора „народопсихология“ играе силна роля при покупко-продажбата на недвижимости („той имота не се губи“). Честно казано нямам си идея как би се развил пазара, ако предлагащите просто си отдръпнат офертите и зачакат по-добри дни. Btw интересно се получава и при наемите, които в момента са по-ниски от ипотечните вноски за даден имот при определени условия. Там националните особености имат играеща роля („и двете ги плащаш, ама след 30 години едното си остава твое)“. Всъщност една голяма полза при подобна криза би било разбиването на подобни клишета в мисленето.

Тъй като темата е доста сериозна, държа да отбележа, че това са чисто лични разсъждения.

UPDATE: Горните неща ги мислих преди вечерните новини на БТВ вчера, но ги написах след тях. Честно казано намирам вчерашните репортажи на БТВ за тенденциозни и насилени.

Advertisements

One Response to “The Кризата”

  1. Svetoslav Says:

    Здравей,
    Интересни разсъждения, но без особена икономическа обосновка 🙂 Един от най-неприятните сценарии в макроикономически аспект е безкрайното „надуване“ на БВП чрез строителството, на което сме свидетели през последните няколко години. Шанс такава глобална криза да отмине България клони към нула, т. като нашата икономика е изцяло зависима както за внос на суровини и капитали, така и за износ на малкото реална продукция, която се произвежда. „Стълбовете“ на българската икономика през последните години – Строителсво и Туризъм са от най-уязвимите в случая – както постепенно се оттеглиха чуждестранните купувачи на имоти, така и сега масово се отказват резервации за почивки. Естествено, ефекта от тези две тенденции няма да се усети незабавно, както повишането на лихвените проценти и инфлацията, но това не го прави по-незначителен.
    От друга страна „народопсихологията“ не трябва да се смесва със спекулацията на имотните пазари. Обикновено спекулативни сделки не се правят с цел дългосрочна инвестиция, а по-скоро с цел максимална печалба за минимален срок. Всички инвестиционни фондове, които строят както огромни бизнес сгради, така и цели жилищни комплекси, са с чисто спекулативна цел на бг територия. Точно те усещат тенденциите и първи разпродават и се спасяват… А дребните „инвеститори“, които нямат никакво понятие от пазари, икономика и т.н., но са купили по няколко апартамента на кредит само защото „цените винаги ще растат много“, обикновено губят….. По принцип пазарът в България е силно подвластен на слухове и спекулации – от хранителните продукти до жилищата. Интересно е да видим как ще реагира този пазар на паниката, която ще настъпи сред дребните „инвеститори“, когато бъдат изправени пред дилемата: Да продам без печалба, но и без загуба сега или да чакам съвсем да затъна 🙂 За никой не е тайна, че огромен процент от новопостроените сгради стоят празни, без довършителни работи, но за сметка на това са с невероятно ниско качество и лоша инфраструктура. Но все пак някой ги е купил и този някой се надява, че все някой „я от село, я от глупаците от англия“ ще му купи на двойна цена дупката. Е да, но този сценарий вече не върви :-). Клиентите са вдигнали доста критериите, разглезени са от огромното предлагане, а ако все пак предлагането намалее, това едва ли автоматично ще доведе до повишаване на цените.
    Какви са алтернативите пред средностатистическия дребен „инвеститор“?
    1. Влага допълнително 15 – 20000 лв и довършва „новото“ строителство и съответно го отдава под наем – това му гарантира в най-добрия случай покриване на месечната вноска по ипотеката. Но така желаната висока доходност се отдалечава някъде в неясното бъдеще.
    2. Освобождава се максимално бързо, макар и с минимална печалба.
    3. Стои, ослушва се и се вайка „как вноската му е нараснала, а цената на апартамента паднала“ или „Их, защо не го продадох преди 1 година!“ Хубава стратегия, но имайки предвид огромния брой нови жилища, които се завършват всяка година и които предстои да се завършат, шанса за успех на индивида, избрал стратегия 3 е доста малък.

    Ще си позволя и един кратък коментар на теорията, че цените в София са много по-ниски от тези в другите европейски столици и затова ще растат. На това може да вярва само човек, който даже и на снимка не е виждал чужда столица :-)))))) Все едно да разчиташ доходите в Бг да се повишават само защото в другите страни са по-високи – еми на това 20 години вече разчитаме, но за сега по нищо не личи очакванията ни скоро да се реализират :-)))


Вашият коментар

Попълнете полетата по-долу или кликнете върху икона, за да влезете:

WordPress.com лого

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Промяна )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Промяна )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Промяна )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Промяна )

Connecting to %s

%d bloggers like this: